May 27, 2018

STEP BY STEP

AS THE PROVINCE ROLLS OUT A NEW BUILDING CODE, LOCAL BUILDERS AND DEVELOPERS TAKE HEART

— Discover Squamish
pix
Lauren Baldwin by her LEAD certified house.

Building green  has  been  a  buzz  phrase  for  years.  Bylaws  and  building  codes  have  been  nudging  B.C.  homebuilders  toward  a  more  energy  efficient,  environmentally  sustainable  and  healthy  building  strategy  for  the  better  part  of  a  decade.  However,  the  recent  long-lead  implementation  of  the  new  BC  Energy  Step  Code  has  Squamish  actively  engaging  and  demonstrating  leadership  where  other  communities  are  taking  a  wait-and-see  approach.

“Squamish  is  right  in  there  with  the  best  of  them,”  said  Bob  Deeks  of  RDC  Fine  Homes.

“Squamish  put  its  hand  up  pretty  early  on  –  I  think  right  now  there  are  16  municipalities  that  have  notified  the  provincial  government  that  they’re  interested  in  engaging  with  the  Step  Code,  and  three  that  have  adopted  it. 

“Squamish  was  one  of  the  original  four  or  five  that  gave  notice  to  the  province  that  this  was  something  they  were  interested  in,”  said  Deeks,  who  a  little  over  a  year  ago  was  asked  to  present  to  council  and  subsequently  form  a  committee  of  local  builders,  architects,  and  energy  specialists  to  help  usher  in  the  new  code. 

The  new  standard  sets  performance  requirements  for  new  construction  only  and  groups  them  into  “steps”  that  apply  across  various  building  types  and  regions  of  the  province.

 For  houses  and  small  residential  buildings,  there  are  five  steps;  larger  and  more  complex  residential  buildings  have  four  steps.  Each  step  represents  a  more  stringent  set  of  energy-efficiency  requirements.  As  communities  climb  the  steps,  they  gradually  increase  the  level  of  energy  efficiency  in  their  new  buildings. 

According  to  the  Province  of  B.C.’s  official  website,  local  governments  can  voluntarily  choose  whether  or  not  to  reference  any  part  of  the  BC  Energy  Step  Code.  Squamish  has  stated  it  will  opt  in  for  July  1  of  this  year. 

“The  BC  Energy  Step  Code  allows  local  governments  to  move  along  the  pathway  to  net-zero  energy  ready  at  their  own  pace,  relative  to  industry  capacity  and  community  demand,”  the  website  states.  A  net-zero  energy-ready  building  can  be  defined  as  a  building  built  to  high  energy-efficiency  standards  such  that  it  could,  with  additional  measures,  generate  enough  onsite  energy  to  meet  its  own  energy  needs,  explained  builder  Jason  Wood  of  Diamond  Head  Development,  the  company  responsible  for  Squamish’s  largest  Built-Green  development  in  Squamish.   

“Some  factors  that  will  increase  the  energy  efficiency  of  a  home,  such  as  increased  R-value  in  insulation  and  an  overall  more  efficient  envelope;  the  transfer  of  air  and  energy  in  the  house  from  interior  to  exterior  or  vice  versa;  vapour  barriers;  focusing  on  smaller  areas  in  homes  that  get  left  behind  like  insulating  electrical  boxes,  joist  ends,  around  windows  –  it’s  finding  the  little  cracks  that  you  can  seal  up,”  said  Wood,  who  also  sits  on  the  district’s  Step  Code  committee. 

“It’s  great  that  there’s  talk  about  this  and  it  will  be  even  better  when  we  see  action,”  said  Lauren  Baldwin,  who,  along  with  her  partner  Kevin  Henshaw,  electively  built  a  1,200  square-foot-energy  efficient-certified  house  in  Hospital  Hill. 

“When  we  built  a  few  years  ago,  Squamish  was  not  as  advanced  as  some  other  communities  in  terms  of  taking  leadership.  It  was  important  to  us  to  be  proactive  and  not  just  build  to  the  minimum  requirements,  which  is  what  we  did.  We  want  to  be  responsible  stewards  of  the  environment  and  do  what  we  can,  where  we  can.”

For  the  couple’s  build,  energy  efficiency  was  achieved  through  thickened  walls  (eight  inches),  an  air-to-water  heat  pump  for  heating,  and  HVAC  and  window  design  to  maximize  passive  systems.

According  to  the  District,  builders  can  work  with  a  certified  energy  advisor  to  ensure  building  designs  meet  all  applicable  energy  performance  requirements.  Energy  advisors  employ  specialized  software  to  analyze  construction  plans  and  determine  how  well  a  building  performs.

Richard  Haywood,  an  energy  efficiency  expert  who  works  for  BluTree  Indoor  Climate  Systems,  has  been  advising  the  committee  on  ways  to  incorporate  efficiencies  in  new  builds,  with  a  particular  emphasis  on  healthy  homes  that  have  sufficient  fresh  air  exchange  and  air  movement,  in  addition  to  adequate  heating  and  cooling  systems.  “We  spend  77  per  cent  of  our  time  indoors.  Indoor  air  quality  is  imperative  to  its  occupants,”  Haywood  said. 

“The  tighter  we  build  these  houses,  the  more  issues  we  have  with  radon,  mould,  and  even  illnesses.  It’s  crucial  to  look  at  the  health  of  a  home  in  terms  of  airflow  and  exchange.”  The  District  is  buying  into  the  program  with  due  diligence.

“The  District  is  very,  very  conscious  of  wanting  to  get  this  right,”  said  Deeks,  adding  that  the  provincial  rollout  stretches  to  2032.  “They  don’t  want  to  get  it  wrong  in  terms  of  imposing  significant  additional  costs  to  the  industry  and  they  don’t  want  to  reach  too  far  and  realize  they  don’t  have  the  capacity  and  create  a  backlog  on  the  permitting  process.”

pix
Bob Deeks of Whistler’s RDC Construction gives TV home improvement star Mike Holmes a tour around one of his houses under construction in the Crumpet Woods development in Squamish. - David Buzzard

Wood  is  buoyed  that  council  is  getting  behind  the  new  code  as  quickly  as  it  is.  “Hats  off  to  the  District  of  Squamish,  because  what  they  are  doing  is  being  proactive  in  this  area  by  creating  this  committee  of  builders,  architects,  developers  to  determine  how  we  should  introduce  these  upcoming  regulations  into  the  building  permit  process,”  he  said,  adding  that  the  District  is  leading  the  process  by  introducing  a  number  of  training  mechanisms  for  the  building  community  so  they  can  learn  how  to  run  tests  as  part  of  the  process.  “At  the  start  of  any  cycle,  things  are  very  costly,  but  as  time  goes  by  they  gain  economy  of  scale  and  become  less  costly  and  easier  to  implement.  If  you  ask  anyone  you  are  building  a  home  for,  ‘Do  you  want  to  build  a  home  that’s  more  environmentally  friendly?’ 

They  all  say  yes,  until  you  tell  them  the  cost,  and  then  only  some  of  them  can  say  yes.  “It’s  really  exciting  to  be  on  that  committee  and  see  how  the  District  of  Squamish  is  jumping  in  with  two  feet  and  taking  this  on.  Trying  to  do  something  for  the  environment  is  such  a  large  and  overwhelming  task  for  any  of  us,  so  it’s  exciting  to  think  that  in  relation  to  your  line  of  work  that  you  can  give  back  to  the  world,  to  the  environment,  in  some  way.”  •


© Copyright 2018 Discover Squamish

Email to a Friend

Close